Actos jurídicos documentados (AJD)
Stempelsteuer, Urkundssteuer, AJD Spanien
Die AJD (actos jurídicos documentados) ist eine Steuer auf bestimmte notariell oder registerlich dokumentierte Rechtsakte in Spanien. Beim Immobilienkauf fällt sie typischerweise neben der Grunderwerbsteuer oder der Mehrwertsteuer an, wenn eine notarielle Urkunde ausgestellt und ins Register eingetragen wird. Höhe und Bemessung richten sich nach der Autonomen Gemeinschaft – auf den Balearen gelten eigene Sätze. Für Käufer auf Mallorca ist die AJD ein kalkulatorischer Nebenkostenpunkt, kein Ersatz für ITP oder IVA.
Adosado
Reihenhaus Spanien, Pareado
Adosado bezeichnet im spanischen Immobilienmarkt meist ein Reihenhaus, das an mindestens einer Seite mit dem Nachbargebäude verbunden ist. Eine Doppelhaushälfte heißt genauer pareado. In Inseraten und Notarurkunden sollte die Bauweise mit Grundbuch, Kataster und Statuten der Urbanisation abgeglichen werden, weil Gemeinschaftsflächen, Trennwände und Servidumbres oft mitverkauft oder mitbelastet sind.
Agencia Tributaria / Hacienda
spanisches Finanzamt, Hacienda Mallorca
Die Agencia Tributaria ist das spanische Finanzamt. Umgangssprachlich spricht man von der Hacienda. Sie ist zuständig für IRPF, IRNR, IVA, Modelle wie 210 und 211 sowie viele Einbehalte. Die kommunale Grundsteuer IBI und die Plusvalía erhebt dagegen die Gemeinde. Wer in Spanien eine Immobilie kauft, braucht für Finanzamt und Notar in der Regel eine NIE.
Alquiler / Arrendamiento
Mietvertrag Spanien, contrato de alquiler
Alquiler oder arrendamiento bedeutet Miete. Der contrato de alquiler regelt Wohn- oder Gewerbemiete. Für touristische Kurzzeitvermietung auf den Balearen gelten zusätzliche Genehmigungen. Ein Mietvertrag kann als Last im Grundbuch erscheinen oder die Bewertung und den Verkauf einer Finca beeinflussen.
Anotación
Vormerkung Grundbuch Spanien, anotación preventiva
Die anotación (häufig anotación preventiva) ist eine zeitlich befristete Eintragung im Registro de la Propiedad aufgrund eines gerichtlichen oder behördlichen Aktes. Typisch sind Pfändungen, Klagen oder Sicherungen. Im Gegensatz zur endgültigen Last kann sie nach Fristablauf erlöschen, blockiert aber bis dahin oft den lastenfreien Verkauf. Deshalb gehört jede anotación in die Due Diligence vor der Anzahlung.
Arras
Arras penitenciales, Anzahlung Immobilienkauf Spanien
Arras sind eine vertragliche Anzahlung beim Immobilienkauf in Spanien, oft im contrato privado. Je nach Formulierung (arras confirmatorias, penitenciales oder penales) entscheidet sich, ob der Rücktritt nur die Anzahlung kostet oder Schadensersatz auslöst. Deutsche Käufer unterschätzen das: Mit Unterschrift unter Arras kann der Deal bereits bindend sein, obwohl noch keine Escritura vorliegt.
Asiento
Asiento de presentación, Rang Grundbuch Spanien
Der asiento, insbesondere der asiento de presentación, merkt den Eingang einer Urkunde beim Grundbuchamt vor. In der Präsentationsfrist geht diese Urkunde späteren Einreichungen im Rang vor. Für den Käufer ist das der Moment, in dem der Notar die Escritura einreicht und der Erwerb registerlich abgesichert wird.
Casa
Haus kaufen Mallorca, Einfamilienhaus Spanien
Casa bedeutet Haus. Im Rechtsverkehr kommt es auf die genaue Qualifikation an: vivienda unifamiliar, adosado, finca rústica mit Wohngebäude oder casa de pueblo. Kataster, Grundbuch und Baugenehmigung müssen denselben Bestand beschreiben. Abweichungen sind auf Mallorca häufig und vor dem Kauf zu klären.
Catastro
Kataster Spanien, referencia catastral
Das Catastro ist das Liegenschaftskataster der Finanzverwaltung. Es enthält Lage, Fläche, Nutzung und die referencia catastral. Es ist nicht dasselbe wie das Registro de la Propiedad. Abweichungen zwischen Kataster und Grundbuch (superficie, Anbauten, Pool) sind ein Klassiker der Mallorca-Due-Diligence und können Steuern und Baurecht beeinflussen.
Compra / Compraventa
Immobilienkauf Spanien, contrato de compraventa
Compra ist der Kauf, compraventa der Kaufvertrag. In Spanien läuft der Erwerb typischerweise über privaten Vorvertrag plus notarielle Escritura. Eigentum geht mit Übergabe und notarieller Urkunde über; die Grundbucheintragung ist deklaratorisch, aber für den Schutz gegenüber Dritten unverzichtbar.
Contrato privado
privater Kaufvertrag Spanien, Vorvertrag Immobilie
Der contrato privado ist in Spanien – anders als oft in Deutschland angenommen – wirksam und gerichtlich durchsetzbar, auch ohne Notar. Formen sind compraventa, arras, opción oder promesa. Wer hier ungenau formuliert, bindet sich vor der Prüfung von Lasten, Baurecht und Steuer. Deshalb sollte der Privatvertrag erst nach Due Diligence unterzeichnet werden.
Cuerpo cierto
Kauf wie gesehen Spanien, cuerpo cierto Immobilie
Cuerpo cierto bedeutet „bestimmter Körper“: Die Sache wird als konkret beschriebenes Objekt verkauft, nicht nach Quadratmeterpreis. Man kauft und zahlt „wie gesehen“ bzw. wie in der Urkunde individualisiert. Flächenabweichungen zwischen Inserat, Kataster und Grundbuch gehen dann nicht automatisch zu Lasten des Verkäufers. Umso wichtiger sind Besichtigung, Aufmaß und Registerabgleich.
Declaración de obra
obra nueva Grundbuch, Gebäude eintragen Spanien
Mit der declaración de obra (nueva) wird ein Gebäude oder ein Anbau im Grundbuch nachgezogen. Ohne sie steht oft nur das Grundstück im Register, nicht das Haus, der Pool oder die Garage. Das erschwert Finanzierung, Verkauf und Versicherung. Ob zugleich eine baurechtliche Genehmigung fehlt, ist eine getrennte Frage (Legalización).
Derecho de habitación
Wohnrecht Spanien, habitación vitalicia
Das derecho de habitación ist ein Wohnrecht an einer Immobilie, häufig auf Lebenszeit. Es ist regelmäßig unpfändbar und kann Verkauf und Beleihung stark einschränken. Im Grundbuch muss es geprüft und im Kaufpreis oder in der Vertragsgestaltung abgebildet werden. Verwandt, aber weiter, ist der Usufructo (Nießbrauch).
Embargo
Zwangshypothek Spanien, Pfändung Immobilie
Ein embargo oder embargo preventivo ist eine Zwangslast im Grundbuch: Pfändung, Arrest oder Zwangshypothek zugunsten von Gläubigern, Finanzamt oder Sozialversicherung. Solange die Last besteht, ist ein lastenfreier Erwerb nicht möglich. Löschung erst nach Zahlung oder gerichtlicher Aufhebung – und nach Eintragung der Löschung im Registro.
Escritura / escritura pública
notarieller Kaufvertrag Spanien, Escritura compraventa
Escritura oder escritura pública ist die notarielle Urkunde. Beim Grundstückskauf heißt sie escritura pública de compraventa. Mit Unterschrift und Übergabe werden Sie nach spanischem Recht Eigentümer. Nur die Escritura kann ins Registro de la Propiedad eingetragen werden. Ein privater Vertrag ersetzt sie nicht, wenn Sie Registerschutz und Finanzierbarkeit wollen.
Finca
Finca Mallorca, Grundstück Spanien, finca rústica
Finca bedeutet im Grundbuch die Liegenschaft als Registereinheit. Umgangssprachlich steht Finca auf Mallorca oft für ein rustikales Anwesen. Rechtlich entscheidend ist die Klassifikation urbana oder rústica, die Bebaubarkeit und ob Gebäude legal im Register und im Catastro stehen. Eine „Finca mit Meerblick“ ist kein Rechtsbegriff.
IBI – Impuesto sobre bienes inmuebles
Grundsteuer Spanien, IBI Mallorca
Der IBI ist die jährliche kommunale Grundsteuer auf Immobilien in Spanien. Bemessungsgrundlage ist der Katasterwert. Käufer sollten Rückstände vor der Escritura ausgleichen lassen, weil Gemeinden häufig über die Immobilie vollstrecken. Der IBI-Bescheid hilft außerdem, Catastro-Daten und Eigentümerstand zu prüfen.
Impuesto
Steuer Spanien Immobilie
Impuesto ist der Oberbegriff für Steuer. Davon zu trennen sind tasas (Gebühren). Beim Immobilienerwerb auf den Balearen sind vor allem ITP oder IVA, AJD, Plusvalía, IBI und später IRNR oder IRPF relevant. Welche Steuer greift, hängt von Neubau oder Bestand, Käuferstatus und Autonomer Gemeinschaft ab.
IRNR – Impuesto sobre la Renta de no Residentes
Nichtresidentensteuer Spanien, IRNR Ferienhaus
Die IRNR ist die spanische Einkommensteuer der Nicht-Residenten. Ferienhausbesitzer ohne steuerliche Ansässigkeit in Spanien erklären damit typischerweise die fiktive Nutzungsbesteuerung der Zweitimmobilie und später den Veräußerungsgewinn. EU-Ansässige unterliegen anderen Sätzen als Drittstaatsangehörige. Zuständig ist die staatliche Steuerverwaltung, nicht die Gemeinde.
ITP – Impuesto sobre transmisiones patrimoniales
Grunderwerbsteuer Balearen, ITP Mallorca
Die ITP ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf gebrauchter Immobilien in Spanien. Auf den Balearen ist der Satz gestaffelt und politisch veränderlich; maßgeblich ist das Recht der Autonomen Gemeinschaft am Beurkundungstag. Neubauten und bestimmte Baugrundstücke unterliegen stattdessen der IVA. Die Steuerberechnung gehört in die Kaufnebenkosten vor der Arras-Unterschrift.
IVA – Impuesto sobre el valor añadido
Mehrwertsteuer Immobilien Spanien, IVA Neubau
Die IVA ist die spanische Mehrwertsteuer. Beim ersten Erwerb von Neubauwohnungen vom Promotor und bei vielen Baugrundstücken tritt sie an die Stelle der ITP. Der Satz unterscheidet sich nach Objektart (Wohnung, Grundstück, Gewerbe). Zusätzlich kann AJD anfallen. Eine falsche Einordnung ITP/IVA ist ein häufiger und teurer Fehler.
Legalización
Schwarzbauten Mallorca, baurechtliche Legalisierung
Legalización meint die nachträgliche baurechtliche Genehmigung oder die registerliche Nachführung eines bestehenden Gebäudes. Der Grundbucheintrag allein macht einen Anbau nicht legal. Auf Mallorca sind Pools, Gästehäuser und erweiterte Terrassen häufig nur teilweise genehmigt. Ob Bestandsschutz, Buße oder Rückbau droht, prüft man an Genehmigung, Catastro und tatsächlichem Bestand.
Ley de propiedad horizontal
Wohnungseigentum Spanien, Comunidad de propietarios
Die Ley de Propiedad Horizontal ist das spanische Wohnungseigentumsgesetz. Sie regelt Comunidad de propietarios, Junta, Presidente, Verwaltung, gastos und Estatutos. Vor dem Kauf einer Wohnung auf Mallorca sind Protokolle, Schuldenstand, Sonderumlagen und Vermietungsregeln der Gemeinschaft zu lesen – sie binden den Rechtsnachfolger.
Modelo 210
IRNR Erklärung, Modelo 210 Ferienhaus
Das Modelo 210 ist die Standarderklärung für viele IRNR-Tatbestände, insbesondere die jährliche Besteuerung der Eigennutzung einer spanischen Immobilie durch Nicht-Residenten und bestimmte Veräußerungsgewinne. Fristen und Zahlungswege sind formal; Versäumnisse führen zu Zuschlägen. Es ersetzt nicht die Plusvalía der Gemeinde.
N.I.F. – Número de identificación fiscal
Steuernummer Spanien, NIF Ausländer
Der NIF ist die spanische Steuernummer. Bei natürlichen Personen ohne spanische DNI entspricht er in der Praxis der NIE. Juristische Personen erhalten einen CIF/NIF der Gesellschaft. Notar und Hacienda verlangen ihn auf jeder Escritura und Steuererklärung.
Nota simple
Grundbuchauszug Spanien, nota simple informativa
Die nota simple informativa ist der aktuelle Auszug aus dem Registro de la Propiedad: Eigentümer, Beschreibung, Lasten, Hypotheken, Embargos, Servidumbres. Sie ist der erste Pflichtbestandteil jeder Prüfung vor Anzahlung. Eine alte nota simple reicht nicht; maßgeblich ist der Stand unmittelbar vor der Escritura.
Número de finca
Grundbuchnummer Spanien, finca registral
Die número de finca oder finca registral ist die Nummer der Liegenschaft im zuständigen Grundbuchamt. Sie identifiziert das Objekt im Registro, nicht im Catastro. Kaufvertrag, Hypothek und Lasten beziehen sich auf diese Nummer. Sie darf nicht mit der referencia catastral verwechselt werden.
Parcela
Parzelle Kataster Spanien
Parcela bezeichnet die Parzelle, vor allem im Kataster. Mehrere parcelas können einer grundbuchlichen Finca entsprechen oder umgekehrt. Beim Grundstückskauf auf Mallorca ist die Kongruenz von Parzelle, Polígono und Finca registral zu prüfen, sonst drohen Flächen- und Grenzstreit.
Permiso de obra
Baugenehmigung Mallorca, obra mayor menor
Das permiso de obra ist die kommunale Baugenehmigung. Unterschieden wird meist obra mayor und obra menor, jeweils mit Impuestos und Tasas. Auch Umbauten, Pools und Nutzungsänderungen können genehmigungspflichtig sein. Ohne passendes Permiso ist später die Legalización oder der Rückbau das Thema – nicht erst beim Weiterverkauf.
Piso
Wohnung kaufen Palma, ático duplex
Piso bedeutet Wohnung. Duplex und Triplex haben mehrere Ebenen, ático liegt oben, planta baja im Erdgeschoss, entresuelo dazwischen. Rechtlich zählt die Zuordnung im Titel, in den Estatutos und die Mitberechtigung an Gemeinschaftsflächen, nicht die Maklersprache.
Plusvalía municipal
IIVTNU, Wertzuwachssteuer Gemeinde Spanien
Die Plusvalía (IIVTNU) ist die kommunale Steuer auf den Wertzuwachs des Bodens bei Verkauf, Schenkung oder Erbschaft. Sie trifft in der Praxis oft den Verkäufer bzw. den Rechtsnachfolger, abhängig von Satzung und Vertrag. Seit der Rechtsprechung gilt: ohne tatsächlichen Wertzuwachs keine Steuer. Trotzdem muss die Gemeindeerklärung geführt werden.
Polígono
Kataster Polígono Parcela
Der polígono ist das Nummerierungsgebiet im Kataster, vergleichbar mit Flur oder Gemarkung. Zusammen mit der Parzellennummer ergibt sich die katasterliche Lage. Für rustikale Grundstücke auf Mallorca ist das Polígono oft der einzige stabile Lagehinweis neben der referencia catastral.
Referencia catastral
Katasternummer Spanien Immobilie
Die referencia catastral ist die vom Catastro vergebene Objektnummer. Sie steht auf IBI-Bescheiden und wird in der Escritura angegeben. Sie ist nicht die grundbuchliche Finca-Nummer. Über sie prüft man Flächen, Nutzung und oft nicht eingetragene Anbauten.
Registro de la Propiedad
Grundbuchamt Spanien, Registro Mallorca
Das Registro de la Propiedad ist das spanische Grundbuchamt. Dort werden Escrituras, Hypotheken und Lasten eingetragen. Der Eigentumserwerb wirkt zwischen den Parteien schon mit der Escritura; gegenüber Dritten schützt erst die Eintragung. Zuständig ist das Amtsregister des Bezirks, in dem die Finca liegt.
Servidumbre
Dienstbarkeit Spanien, Wegerecht Leitungrecht
Eine servidumbre ist eine Dienstbarkeit: Wegerecht, Leitungsrecht, Wasserrecht oder vergleichbare Last zugunsten eines anderen Grundstücks oder Rechtsträgers. Sie bindet jeden Eigentümer. Auf Mallorca sind Zufahrten über Nachbarfincas und alte Wasserrechte häufig und müssen in der nota simple plus vor Ort geprüft werden.
Solar
Baugrundstück Spanien, solar urbano
Solar bezeichnet ein Baugrundstück, in der Regel im Innenbereich bzw. in zona urbana. Ob gebaut werden darf, folgt nicht aus dem Wort „solar“ im Inserat, sondern aus Planung, Erschließung und kommunaler Auskunft. Bauerwartung ist suelo urbanizable – ein anderer Status mit anderem Risiko.
Subasta inmobiliaria
Zwangsversteigerung Immobilie Spanien, subasta judicial
Subasta inmobiliaria ist die Immobilienversteigerung, häufig die gerichtliche Zwangsversteigerung. Teilnahme, Kaution, Sprache der Gebote und Zuschlag folgen der Prozessordnung. Eigentum geht mit Zuschlag über, Lasten aber nicht automatisch alle unter. Für Ausländer sind NIE und vorherige rechtliche Prüfung unverzichtbar.
Suelo urbanizable
Bauerwartungsland Spanien
Suelo urbanizable ist Land, das unter planerischen Auflagen bebaubar werden kann – vergleichbar Bauerwartungsland. Es ist kein fertiges Baugrundstück. Erschließung, Planänderung und Fristen entscheiden über den Wert. Spekulation ohne Planrecht ist eines der klassischen Verlustrisiken auf den Balearen.
Tasa
Gebühren Spanien Gemeinde Notar
Tasas sind Gebühren für hoheitliche Leistungen, getrennt von Steuern (impuestos). Beispiele: Baugenehmigung, Müll, bestimmte Registervorgänge. Sie erscheinen in der Nebenkostenliste neben Notar, Register und ITP/IVA.
Urbanización
Urbanisation Mallorca, private Siedlung Spanien
Eine urbanización ist eine Siedlung mit privater oder kommunaler Erschließung. Nicht jede Urbanisation ist vollständig legalisiert oder erschlossen (Straße, Wasser, Strom, Kläranlage). Gemeinschaftskosten und Bauvorschriften der Urbanisation können strenger sein als das allgemeine Baurecht. Vor dem Kauf gehören Satzung und Erschließungsstand in die Prüfung.
Usufructo
Nießbrauch Spanien, usufructo vitalicio
Der usufructo entspricht dem Nießbrauch: Nutzung und Fruchtziehung, oft auf Lebenszeit. Er ist pfändbar und steht im Grundbuch. Eltern behalten ihn häufig bei Schenkung an Kinder. Käufer erwerben dann nur das nackte Eigentum (nuda propiedad) – mit entsprechendem Preis- und Nutzungsabschlag.
Venta
Immobilienverkauf Spanien
Venta ist der Verkauf. Steuerlich löst er beim Verkäufer oft IRPF oder IRNR auf den Gewinn sowie Plusvalía aus. Vertraglich zählen Lastenfreistellung, Übergabe, Energieausweis und die korrekte Steuerrolle. Der Kaufpreis in der Escritura ist auch die Basis für ITP und spätere Gewinnermittlung.
Vivienda
Wohnraum Spanien, vivienda habitual
Vivienda bezeichnet Wohnraum. Davon zu unterscheiden sind local, almacén, garaje und oficina. Ob eine Immobilie als vivienda gilt, steuert Nutzung, touristische Vermietung und teilweise Steuersätze. Die vivienda habitual (Hauptwohnung) hat eigene steuerliche Folgen, die ein Ferienhaus auf Mallorca in der Regel nicht teilt.
Zona rústica
Außenbereich Mallorca, finca rústica bauen
Zona rústica ist der Außenbereich. Bauen ist nur unter engen planungsrechtlichen Voraussetzungen möglich. Viele Anbauten und Pools dort sind schwarz oder nur teilweise geduldet. Wer eine rustikale Finca kauft, kauft das Risiko des Bestands – nicht das Inseratversprechen „ausbaufähig“.
Zona urbana
Baugebiet Spanien, suelo urbano Mallorca
Zona urbana ist das baulich geprägte oder als Baugebiet ausgewiesene Gemeindegebiet. Auch hier gelten Dichte, Höhe, Abstand und oft Sonderregeln der Urbanisation. Urbana bedeutet nicht automatisch, dass jeder bestehende Anbau genehmigt ist.