Покупка недвижимости в Испании

Адвокатское бюро LexJahnel специализируется в области сделок с недвижимостью различных видов в Испании. Независимо от того хотите ли Вы совершить спонтанную покупку, покупку нового дома или дома из вторых рук, или же Вы находитесь в стадии планирования постройки нового дома, мы поможем Вам купить Ваше новое жильё не подвергаясь риску.
Ниже Вы сможете ознакомиться с тем, как происходит покупка недвижимости в Испании. В случае возникших у Вас дополнительных вопросов, просьба связаться с нами по контактным телефонам.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь!

Покупка недвижимости в Испании делится в основном на 6 этапов.

1. Этап: Контакт с продавцом, юридическая проверка.
До совершения покупки „LexJahnel“ свяжется с продавцом, маклером или адвокатами другой стороны для получения полной информации о земельном участке. После получения информации мы проверим фактические и юридические обстоятельства, касающиеся недвижимости и подведём итоги в отчёте для нашего клиента (Due Diligence). Проверка заключает в себе все существенные юридические аспекты, имеющие правовое отношение к недвижимости (отягощения и долги, лежащие на недвижимости; положение вещей в отношении предыдущего владельца и др.), а также налоговые вопросы, касающиеся покупки.
В случае если будет установлено, что недвижимость отягощена правами третьего лица, должно быть найдено решение об анулировании этих прав.
Пожалуйста, обратите внимание на то, что мы, как адвокатское бюро, не проводим проверку строительного состояния дома. В этом случае мы рекомендуем воспользоваться услугами технического архитектора, сотрудничающего с нами.

2. Этап: Доверенность
Испанская юридическая система является формальной, когда речь идёт о подписании договоров. Если Вы лично не намереваетесь приехать с Вашего места жительства в Испанию для подписания необходимых документов на покупку, существует возможность выдать нам доверенность на подписание для Вас договора на покупку. Эта доверенность позволит нам подписать за Вас заранее согласованные, юридически обязательные договоры, такие как например предварительный контракт купли-продажи (Opción de compra) или нотариальный договор (Escritura Publica).
Пожалуйста, обратите внимание, что доверенность необходима лишь в том случае, если Вы не собираетесь приезжать в Испанию лично для подписания договора.
Доверенность оформляется у нотариуса в Вашей стране проживания.

3. Этап: Предварительный договор (Opción de compra)
После того как нами будет произведена юридическая проверка недвижимости, мы подготовим письменный, юридически обязательный, предварительный договор купли-продажи, который даёт Вам возможность и право на покупку недвижимости в течение определённого времени, тем самым резервируя за собой недвижимость. В течение этого времени продавец связан обязательством продать недвижимость Вам.
В том случае если продавец нарушит это соглашение, Вы имеете право потребовать с него компенсацию или можете принудить его к продаже.
При подписании предварительного договора продавец просит покупателя как правило сделать предоплату в размере 10% от стоимости сделки. Эта предоплата выплачивается сразу наличными или через банковский счёт.

4. Этап: Нотариальный договор (Escritura publica).
Передача прав на недвижимость происходит в Испании на основании подписания нотариального договора, так называемая Escritura publica. Только Escritura может быть занесена в земельную книгу (реестр собственности) и тем самым предоставить правовую безопасность владельцу.
Только в исключительных случаях и при юридической поддержке могут быть использованы другие формы передачи недвижимости, например: частный письменный договор передачи, обмен, дарственная и др..
В Испании Escritura должна быть подписана местным нотариусом. Вынужденный приезд для подписания нотариального документа в этом случае можно избежать, подписав доверенность на ведение дела. При подписании нотариального договора покупатель должен оплатить продавцу оговоренную сумму денег, отняв уже выплаченные 10% при подписании предварительного договора.
Банковских счетов доверенного лица для нотариуса в Испании не существует. Перечисление денег должно быть доказано. Общепринято производить оплату при помощи чеков, подтверждённых испанскими банками. Мы не рекомендуем производить оплату наличными.

5. Этап: Земельный реестр.
В Испании нотариус оформляет и подтверждает только переход недвижимости от одного лица к другому. Внесение изменений в земельный реестр и оплата надлежащего налога, в отличие от других стран, испанским нотариусом не производится. Мы позаботимся о том, чтобы после нотариального оформления Ваш статус владельца был зарегистрирован надлежащим образом и все необходимые налоги своевременно уплачены.

6. Этап: Оплата и налоги.
Помимо суммы на покупку недвижимости и нотариальных расходов в Испании при покупке должен быть оплачен налог на приобретение недвижимости. Мы проинформируем Вас своевременно о том, какой способ платежа более удобен и выгоден для того, чтобы платежи заранее могли быть правильно скоординированы.
В этих случаях важными оплатами являются оплата налога на приобретение земли и в некоторых случаях, предварительная оплата налога на прибыль с продажи, около 3%, который должен быть оплачен покупателем для продавца в испанском налоговом ведомстве. При таких обстоятельствах продавец должен получить лишь 97% от оговоренной цены недвижимости. Все необходимые оплаты налогов будут нами подготовлены и проконтролированы.

Теперь продажа недвижимости окончена.

После произведённой покупки мы позаботимся о заключении необходимых для Вас контрактов с поставщиками и по желанию страховок по защите Вашего имущества.

Кратко о налогах.

Налог на покупку оплачивается покупателем. Этот налог составляет 10% для вторично проданного жилья. В противоположность к этому при покупке незастроенных земельных участков налог составляет 21% с июля 2012 года (прежде 18%). Покупка новостроек облагается налогом в размере 10% с июля 2010 года (прежде 7%). Кроме того покупатель оплачивает 1,2% от оформления сделки за нотариальные услуги, так называемый гербовый сбор. Все эти налоги оплачиваются покупателем и должны быть приплюсованы к стоимости недвижимости.
Нередко происходит так, что лица, заключающие сделку, указывают в нотариальном договоре заниженную цену на недвижимость с целью последующей экономии налогов. Такой подход является уклонением от оплаты налогов и может привести к тому, что наряду с последующей доплатой налогов и надлежащих процентов к ним, против Вас будет возбуждено уголовное дело. LexJahnel не рекомендует применять подобную практику.
В том случае если налоговое ведомство обнаружит, что цена занижена более чем на 20% будет считаться, что разница между налоговой оценкой и указанной ценой расценивается как дарственная, которая в свою очередь будет соответственно дополнительно облагаться налогом.
Продавец должен будет доплатить ещё 21% налога за извлечение прибыли из капитала, покупатель будет обязан уплатить налог по дарственной.
Помимо налога на покупку должна быть произведена оплата налога на повышение стоимости недвижимости, так называемая Plusvalia. Этот налог основывается на повышении стоимости недвижимости и по закону должен быть оплачен продавцом в городскую общину. Plusvalia должна быть оплачена в течении 30 дней со дня продажи. При неоплате этот налог закрепляется за недвижимостью и становится её отягощением.

После покупки.

После того как Вы купили недвижимость, Вы обязаны регулярно оплачивать текущие расходы. В основном к ним относятся текущие налоги, которые делятся на местные и центральные государственные налоги.
К местным налогам относятся так называемые IBI (годовой налог на недвижимость) а также basura/fems (пошлина на вывоз мусора). Размер этих налогов варьирует и будет сообщён Вам своевременно. Оплата этих налогов должна быть произведена в месяцах август, сентябрь каждого года. Мы рекомендуем нашим клиентам во избежании задержки оплаты с последующими процентами выдать общине соответствующее распоряжение на снятие денег со счёта в банке.
К центральным государственным налогам относился до 2008 года налог на имущество/состояние, который варьировался между 0,2 и 2,5%.
В настоящее время должен быть оплачен только налог на прибыль в случае если недвижимость сдаётся в аренду или же жилое здание используется полностью владельцем. В последнем случае налог составляет 24,75%. Налоговая декларация должна быть составлена в июне каждого года с одновременной оплатой налога.
Пожалуйста, обратите внимание на то, что в Испании существует принцип по которому каждый самостоятельно несёт ответственность за уплату своих налогов. Это значит, что испанское налоговое ведомство не занимается начислением налогов. Налоги должны быть самостоятельно вычислены и во время уплачены. В случае если сроки оплаты будут пропущены могут возникнуть кроме доплаты налогов и процентов к ним также штрафы, доходящие до 100% от общей суммы налогов. Мы напомним Вам в первый год после покупки о Вашей обязанности и по Вашему желанию позаботимся о своевременной оплате в последующие годы и о своевременной подготовке налоговой декларации.
Затраты и счета за свет, воду, газ, телефон и др. высылаются службами раз или два раза в месяц. В этом случае целесообразно выдать долговременное распоряжение банку на оплату.
В случае если Вы не имеете в распоряжении счёта в испанском банке, мы поможем Вам в открытии счёта.