Kaufnebenkosten
Bestand und Neubau getrennt gerechnet – bevor die Anzahlung fließt.
Ein Immobilienkauf auf Mallorca scheitert selten am Notartermin. Er wird teuer oder riskant, wenn die Nebenkosten und die steuerliche Einordnung vorher niemand sauber gerechnet hat. Diese Seite ordnet die typischen Kaufnebenkosten für deutschsprachige Käufer – Bestand und Neubau getrennt, mit Rechenbeispielen.
Die Angaben gelten für die Balearen, Stand September 2026. Es handelt sich um eine Orientierung, nicht um eine Steuererklärung und nicht um eine Zusage für Ihren Einzelfall.
| Bestand (Weiterverkauf) | Neubau / Erstverkauf durch Bauträger | |
|---|---|---|
| Hauptsteuer | Grunderwerbsteuer ITP, gestaffelt 8–13 % | Mehrwertsteuer IVA i. d. R. 10 % auf Wohnraum |
| Stempelsteuer AJD | nicht zusätzlich zur ITP | i. d. R. 1,5 %, ab 1.000.000 € Kaufpreis oft 2 % |
| Grobe Planungssumme Steuern | oft 8–12 % je nach Preis | oft ca. 11,5–12 % |
| Plus Gebühren | Notar, Grundbuch, Anwalt, NIE, Konto | dieselben Gebühren |
ITP und der variable AJD-Satz fallen bei demselben Kaufvorgang nicht nebeneinander an. Falsch eingeordnet – etwa ein Bauträgerverkauf wie ein Privatverkauf behandelt – verschiebt die gesamte Kostenrechnung.
Für die meisten deutschen Käufer einer Ferienimmobilie gilt der allgemeine ITP-Tarif. Die ermäßigten Sätze für die eigene Hauptwohnung greifen nur, wenn Wertgrenzen, Nutzung und persönliche Voraussetzungen erfüllt sind. Das ist bei einem Zweitwohnsitz auf Mallorca regelmäßig nicht der Fall.
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie von einer Privatperson fällt die ITP an. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus beurkundetem Preis und steuerlichem Referenzwert. Die Staffel (allgemeiner Tarif):
Jede Stufe gilt nur für den Teilbetrag in dieser Stufe. Der Spitzensatz lastet also nicht auf dem gesamten Kaufpreis.
Die ITP ist nach Beurkundung selbst zu erklären und an die ATIB zu zahlen, typischerweise innerhalb eines Monats. Wer das offen lässt, riskiert Zuschläge – unabhängig davon, ob der Notartermin „gelaufen“ ist.
Seit 14. Juni 2026 (Ley 4/2026) gilt auf Mallorca und Menorca eine Zugangsschwelle von 331.859,70 €. Auf Ibiza und Formentera liegt sie höher (378.211,68 €).
Nur wenn der Immobilienwert diese Inselgrenze nicht übersteigt, kommt eine Ermäßigung überhaupt in Betracht. Der vergünstigte Satz gilt dann nicht automatisch auf den ganzen Preis, sondern regelmäßig nur bis 270.151,20 €. Der Rest wird regulär besteuert.
Für unter 36-Jährige, bestimmte Familienlagen und Schwerbehinderung gibt es weitere Absenkungen (teilweise 2 % bzw. zeitweise volle Entlastung auf den ersten Sockel). Das prüft man am konkreten Käufer, nicht am Exposé.
Für den klassischen deutschen Ferienkauf ist diese Ermäßigung meist kein Planungsfaktor. Wer sie dennoch ansetzt, ohne die Voraussetzungen zu prüfen, kalkuliert den Kauf falsch.
Kaufen Sie vom Bauträger den Erstverkauf einer Wohnung oder eines Hauses, zahlen Sie in der Regel:
Die IVA fließt über den Bauträger. Die AJD ist zusätzlich an die Steuerverwaltung zu zahlen. Ein „All-inclusive-Preis“ im Prospekt enthält das selten vollständig.
| Posten | Größenordnung | Hinweis |
|---|---|---|
| Notar | oft ca. 0,3–1 %, degressiv | hängt vom beurkundeten Wert und der Urkundenlänge ab |
| Grundbuch (Registro) | oft ca. 0,2–0,6 % | Eintragung auf den Käufer |
| Anwalt | marktüblich oft 1–1,5 % + 21 % IVA, verhandelbar | Prüfung vor der Anzahlung ist der eigentliche Nutzen |
| NIE | Gebühr plus Aufwand | ohne NIE kein sauberer Kauf |
| Konto, Überweisungen, Übersetzungen | einige Hundert bis wenige Tausend Euro | bei Finanzierung höher |
| Gutachten / Architekt | nach Objekt | bei Finca, Pool, Anbau oft unverzichtbar |
| Gestoría | optional | beschleunigt Anmeldungen, ersetzt keine anwaltliche Prüfung |
Als Gesamtkorridor rechnen viele Käufer bei Bestand mit rund 10–13 % auf den Kaufpreis, bei Neubau mit Steuern um 11,5 % plus Gebühren. Das ist eine Planungsgröße, kein Festpreis.
Die teuersten Überraschungen stehen selten in der Maklerkalkulation:
Nebenkosten ohne Objektprüfung sind daher unvollständig. Die Steuerlast folgt der rechtlichen Lage des Objekts.
Nein. Spanische Kaufsteuern, Zahlungsfristen und die Trennung ITP/IVA weichen ab. Bankensätze aus Deutschland ersetzen die balearische Staffel nicht.
Beim allgemeinen Tarif nicht wegen der Staatsangehörigkeit. Ermäßigungen knüpfen an Nutzung, Wert und persönliche Merkmale, nicht an den Pass.
Der spanische Notar beurkundet. Die Prüfung von Lasten, Baurecht und der richtigen Steuerart liegt beim eigenen Anwalt – idealerweise vor der Anzahlung.
Das sind keine Kaufnebenkosten, aber sie gehören in dieselbe Rechnung: IBI, Müll, Community, bei Nicht-Residenten, später Vermögenssteuer ab bestimmten Werten.
Vor der Anzahlung ordnen wir den Kauf steuerlich ein (ITP oder IVA/AJD), rechnen die absehbaren Abgaben am konkreten Wert und prüfen parallel Objekt, Verkäufer und Vertragslage. Die Gestaltung zweisprachiger Verträge und die Begleitung bis zur Eigentumsumschreibung folgen erst, wenn diese Rechnung und die rechtliche Lage zusammenpassen.
Laufende Steuererklärungen (Modelo 210 und ähnlich) sind eine Folgebetreuung. Sie ersetzen nicht die Entscheidung über den Kaufpreis und den Vertrag.
Stand: September 2026. Maßgeblich sind ATIB und die zum Beurkundungstag geltende Fassung des balearischen ITP-Tarifs.